そもそも、耐震ってなに？

注文住宅を建築しようとしたときに、

気になる要素の一つに、

地震対策

があります。

地震対策というと、

すぐに思いつくのが、

「耐震」

です。

ただし、本当に、

耐震性能だけ高めれば良いのでしょうか。

そもそも、

勘違いが生じている可能性があります。

耐震→地震に対する強さ

ではありません。

「地震に耐える」

が正解です。

イメージとしては、

「痛みに耐える」

「ぐっと堪える」

感じです。

人に押されても

動かないように踏ん張る！

そんな感じです。

あるいは、

満員電車で電車が揺れたり、

人の乗り降りで押されても、

動こないように踏ん張る、力み続ける。

これって、

疲れますよね。

耐震、制震、免震ってどうちがうの？

地震対策には、

耐震、制震、免震

と大きく分けて3種類あります。

それぞれの違いは、

以下のサイトが

わかりやすく説明しております。

どうやって免震するの？

ビルなどの免震をイメージすると、

とても大きなゴムみたいなものが

必要になるイメージがあります。

でも、

一般的な戸建てなら、

直径がマグカップくらいの円盤を、

多数、お家の下に並べるだけで大丈夫なんです。

しかも、建築基準法の耐震基準以下の建物を

建築することは出来ませんから、

免震ゴムの上に耐震等級１相当（※）の

建物が乗っかる

そんなイメージです。

※「相当」と表記したのは現時点（2020-03-08）では、住宅性能評価を受けることが義務付けられていないから

だから極端な話、

そこまでする必要があるのかどうか？

また、意味があるのかどうかは別として、

理論上では、

免震装置のうえに、

耐震等級３の建物を建築することも

できるというわけです。

費用とのバランスを考えて、

お家を作っていきましょう。

以下は、熊本の原田木材（株）さんの

免震装置に関するレポートです。

投稿 和歌山市で免震の家を建てるなら は 和歌山市、海南市、岩出市｜注文住宅｜設計事務所｜イズマイホーム に最初に表示されました。

家造りの楽しさであり、難しさ。

それは、

「正解がない」

ことです。

注文住宅であっても、

その時の最善を打ちあせている似すぎず、

長年生活しているうちに、

「こうしておけばよかった・・・」

というのは

出てきます。

それは、予想し得なかった使い方であったり、

生活スタイルの変化など、

理由はさまざまです。

新しい家族の誕生は、

お子さん（赤ちゃん）だけに限らず、

猫や犬なども。

室内飼育が定着してきています。

犬や猫にもストレスのない家造り

が

これからの家造り、

不動産売却をも視野に入れた

不動産購入として必要になっています。

注文住宅で人気のある吹き抜け。

これも、一捻り加えるだけで、

吹き抜けの使い方が格段に変わってきます。

たとえば、

１．下地を天井まで入れておく

→圧倒的高さの本棚が作れます

→ボルダリングの練習ができるようになります

→キャットウォークをつくれます

２．見せ梁を渡しておく

→キャットウォークになります

→強化ガラスを敷いたり、フローリングを敷いてフリースペースに

３．真ん中に通し柱を立てておく

→猫が登れるような枝などつくることができます

→木のように仕上げて、いつでもクリスマスツリーもしくは、木陰でピクニック気分

４．天井からロープを垂らしておく

→猫が登ります

→子供が登って遊びます

→筋トレができます

猫をまだ飼っていなくても、

あるいは、

猫を飼う気は全く無くても、

なんだか、

楽しい家造りになりそうではありませんか？

参考にしてみてください。

田辺領平　LINEで相談できます
観光地域経済研究員
賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士

和歌山県を中心に活動。
加太、雑賀崎、田野など海の見える物件や、
山の物件などの積極的活用方法研究が得意。
自分で出来るDIYの研究と指導も行っている。

投稿 猫と暮らす家 は 和歌山市、海南市、岩出市｜注文住宅｜設計事務所｜イズマイホーム に最初に表示されました。

相続した不動産を

売却することになった時、

よくある問題が、

荷物をどうするか？

です。

ご両親だけがお住まいで、

広いお家の使用範囲も限定的になってきます。

そして、

ご両親が思い出の品を

大事に保管している

場合が非常に多いです。

または、

だいぶ昔に実家を出たけども、

荷物は置きっぱなしだった・・・

いまとなっては、すべて

不用品となってしまっている。

いざ家を売却する！

家を売却する時に、

荷物をどうするかどうか？

大きな岐路に立たされます。

１．荷物を片付ける（すべて捨てる など）

２．荷物を残したまま売却する

大きく分けてこの

二通りです。

当たり前の話になってきますが、

片付けた状態で、キレイに掃除してあったほうが、

早く売れる！

少しでも高く売れる！

可能性は出てきます。

ただし、立地などの条件によっては、

売れるかどうか分からない・・・

いつ売れるのか・・・・？

いくらで売れるの？

そして、

片付けるのにどのくらいの費用が？

自分で片付けるのしても、

何日かかるのか・・・？

などといった、

疑問や不安が出てきます。

家を売るための準備

「荷物なし + 清掃済み」

が、購入希望者にとっては、

印象が良いのは当然です。

そこまでに持っていく費用と負担、

そして売却するまで維持しなければなりません。

なかなかの労力です。

それを覚悟できるのであれば、

荷物なし +  常に清掃

を心がけましょう。

それ以外であれば、

お気軽にご相談ください。

買主（購入希望者）に

荷物撤去を行ってもらうために、

売却価格を下げるのか？

そもそも、不動産価値として、

道産処分費用を載せるだけの

価値があるのかどうか？

さまざまな視点で

判断が必要になってきます。

古民家であれば、

アンティークな家具・家財があったほうが、

価値がある、

あるいは早く売れる、

ということもありますので、

一概に、

「荷物なし + 清掃済み」

が一番良いとも限りませんので、

ご注意ください。

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和歌山県を中心に活動。
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不動産購入（土地あるいは中古戸建）。

多くの方が、住宅ローンをご利用になります。

その住宅ローンを検討の要素には、

まず、金利があります。

参考：

・住宅ローンの「やってはいけない」

・当初10年固定型変動金利は本当に得か？

変動か固定。

変動金利に選択したとしたら、

今度は悩むのが、

どこの金融機関にするか？

地元の地銀・・・

あるいは、

給与の振込口座で・・・

というのも良い選択ですが、

内容をよく検討しましょう。

金利や返済方法（元金均等 or 元利均等）

のほかに、

団体信用生命保険

にも違いがあります。

正確に言うと、「特約」に違いがあります。

ご自分にあった特約を

選ぶようにしましょう。

フラット35（住宅金融支援機構）の団信

ここでは全期間固定金利である、

フラット35について解説します。

フラット35の団体信用生命保険は、

「必須ではありません」

とはいえ、

健康上の理由がある、

あるいは、

生命保険でカバーする、

など特別な事情がない限りは、

団体信用生命保険に加入することを

おすすめします。

機構団信の保証内容

新機構団信と、新3大疾病付機構団信　共通

１．死亡したとき

２．身体障害者福祉法に定める

障害の等級が１級または２級に該当し、

身体障害者手帳の交付を受けたとき

新3大疾病付機構団信

３．3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）が原因で、

一定の要件に該当したとき

４．公的介護保険制度の

要介護２から要介護５までの

状態または所定の要介護状態

に該当したとき

団信の保証はいつまで？

こうした保証は、

いつまで続くのでしょうか。

それは、

新3大疾病関係は75歳まで。

誕生月の翌月からは、

特約を抜いた、新機構団信となります。

新機構団信の保証は、

満80歳の誕生月まで。

ということになります。

いずれにしろ、

健康リスクもありますし、

早めに返済できるライフプランを

検討するように心がけましょう。

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投稿 団体信用生命保険っていつまで保証？ は 和歌山市、海南市、岩出市｜注文住宅｜設計事務所｜イズマイホーム に最初に表示されました。

セルフの浸透

メルカリや、ジモティなどのアプリのおかげで、

個人間取引が簡単に行える時代です。

これまでは、

中古品買取屋さんに持ち込んで、

売却していた。

もっと昔でいうと、

質屋ですね。

それがいまでは、

携帯一つで簡単に

取引、決済ができます。

その他の身近な例でいうと、

ガソリンスタンドです。

もはや、セフルスタンド、

自ら給油するお店がほとんどです。

フルサービスのガソリンスタンドを探すほうが、

難しくなっています。

車検ですから

セルフ車検が登場しています。

不動産のセルフ方式は？

不動産の購入あるいは、

借りる、売却する、貸す、

などにも、

セルフ方式が普及しております。

とくに賃貸では

その傾向が顕著です。

もはや、不動産屋に来店することなく、

売却、決済・引き渡しを完結することも

珍しくありません。

売却専門店によるダイレクト不動産販売

世はセルフの時代だと言っても、

さすがに不動産取引となると心配・・・

という方もいらっしゃいます。

一方、慣れていて、

完全に一人で大丈夫！

という方も。

お客さんの状況・要望に応じて、

必要なサポートをいたします。

以下に、大まかな流れをご説明します。

売却の流れ

１．売却価格を決める

こちらをご参考に売り出し価格を決めてください。

https://www.ismyhome.jp/sell

日本の不動産慣例や、

買い手市場であるため

かなりの確率で値引きが予想されます。

値引き交渉を見込んだ

価格設定をおすすめします。

内見希望などの問い合わせ状況を見ながら、

価格を変動（値下げ）

できるようにしておくのが

良いと思います。

２．売却の依頼をする

ご依頼は、もちろんご来店でも受け付けております。

その他、LINEなどでも

お気軽にご相談ください。

その後、担当者が法令の制限等、

リスク関係など購入希望者に

伝えなければならないことを調査します。

３．PR文を作成する

文章作成が苦手な方は、

PR文作成代行もいたします。

４．撮影する

インターネット掲載用に、

写真を撮影します。

外観・内観ともに

枚数が多いほうが閲覧率、問い合わせ率は

高くなります。

５．変更点はLINEやSMSで

価格やPR文の変更などは、

お電話の他にも、

LINEや、ショートメッセージ、

E-mailなどでご連絡いただけます。

購入希望者が見つかったら

内見のスケジュールも当然、

お手伝いいたします。

いざ、購入希望者との商談が成立したら、

不動産売買契約に向けて書類を作成します。

重要事項説明書にご署名いただき、

無事、御成約となります。

不動産売買に関わるトラブルがおきないように、

専門家による調査と関係書類の作成をいたします。

ご安心ください。

投稿 不動産セルフ売却｜おうちダイレクト販売 ＠和歌山 は 和歌山市、海南市、岩出市｜注文住宅｜設計事務所｜イズマイホーム に最初に表示されました。

マネーロンダリングと事故物件ロンダリング

マネーロンダリングならぬ、

「事故物件ロンダリング」

という言葉があります。

マネーロンダリングとは、

金融犯罪などで得た資金を、

「浄化」することを言います。

ここでいう、浄化とは、

その資金から、

当該犯罪につながらない、

関係を途絶えさせることをいいます。

IR反対する方の一部は、

その統合型リゾート（通称：IR）に含まれる

わずかなカジノ施設分のみを強調し、

カジノ＝マネーロンダリング

とし、

だから、

カジノ＝悪　反対

とおっしゃっております。

政府、誘致自治体ともに、

マネーロンダリングの対策を提示しています。

統合型リゾート（IR）の健全な運営のためにも、

マネーロンダリングのない健全なカジノのために、

話し合いで、より良い統合型リゾート・IRであれば、

和歌山に国内初！として期待したいですね。

さて、話を不動産に戻します。

事故物件ロンダリングですが、

このロンダリングは、英語で、

laundering

と、書きます。

意味は、

「洗濯して、アイロンをかける」

動詞の原型は、

Launder

です。

意味は、

(…を)洗濯する、洗濯してアイロンをかける、

(出所を偽装したりして)合法的に見せる

ともに、翻訳は、

weblio を使用しました。

ここまでくると

わかるかと思います。

そうです、

laundry

「ランドリー」

です。

ということは、

事故物件ロンダリングとは、

事故物件であることを隠して、

あたかも通常もしくは、

通常よりも良い物件に

見えるようにすることをいいます。

これって告知事項？

現在のところ、

事故物件の明確な基準というものは、

ありません。

裁判例や事例から、

「これは明らかに事故物件、心理的瑕疵にあたる」

というものはあります。

ですので、

2020/02/05 履歴告知のガイドライン作成のための、

検討会が開かれました。

ガイドラインが作成されれば、

明確な基準というものが

出来る可能性があります。

現時点では迷惑な存在はないので、

先程もお伝えしたとおり、

不動産慣例、裁判例に頼ることになります。

不動産売却あるいは賃貸に当たり、

「これは告知事項になるの？」

とご不安なときは、

お気軽にご相談ください。

またトラブル予防の観点からも、

不動産売却・賃貸の際は、

かならず、事前にご申告ください。

こんな事故物件ロンダリング通用しない

なるべく高く売りたい・貸したい

というのが、

不動産所有者側の気持ちです。

ですから、

告知しなくて良いことを

「告知事項」と

重々しく告知しては、

無駄に不動産価値を下げることに成りかねません。

でも、告知、伝え方は大事です。

ここで、

よくある心理的瑕疵ロンダリングの、

勘違いをご紹介します。

心理的瑕疵（事故物件）ロンダリング失敗例

１．自殺、他殺、遺体腐敗等の物件に、一度知り合いに入居させる

住民票を入れたとか、

賃貸借の登記をしたとかに限らず、

限りなくグレーです。

場合によっては、

ロンダリングになりません。

前入居者の入居期間や、

入居実績等に関係ありません。

むしろ、不自然な入居者・所有者の入れ替わりで、

事故物件・心理的瑕疵物件としての地位を、

より強固なものにする可能性があります。

極端な例ですが、

工作入居者あるいは普通の入居者（所有者）が、

実際に生活拠点として５年間住んでいたとします。

でも、その５年間、

「あの人は、他殺現場に住んでいる人」

と認知されていたとします。

その人が引っ越したあとも、

近所では、

「例の他殺現場がまた賃貸に出た（売りに出た）」

と噂されていれば、

新たな入居者（賃借人や買主）にとって、

後ろめたさを感じる可能性があります。

そうなったときは、

「心理的瑕疵に該当する」

可能性があります。

ということで、

「誰かを住ませる」

というのは、

必ずしも、

物件ロンダリングになるとは言えません。

特別清掃、リフォームで跡形なく

先程の、人がなくなった時もそうですが、

火事、水災、あるいは、

白蟻の被害など。

これらを特別清掃やリフォームで、

完全に表面上わからないようにする。

というのも、

事故物件ロンダリングにはなりません。

しっかり告知した上で、

それらの処理を行えば、

ロンダリングという

グレー、または違法行為としてではなく、

むしろ価値が回復、

場合によっては向上させることにもなります。

告知せずに、あとから判明したら、

周辺の市場価格（相場）よりも

大幅に下落させることになります。

原状回復あるいは、

機能向上させるにしても、

必ず、告知しましょう。

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投稿 事故物件・心理的瑕疵物件の売却・買取相談 は 和歌山市、海南市、岩出市｜注文住宅｜設計事務所｜イズマイホーム に最初に表示されました。

不動産相続に関しては、

本当に様々なケースがあります。

実家の扱い、

「念の為」に確認しておく価値はあります。

幸いにも、

父あるいは母、

一人だけの所有であった場合、

早めに所有権移転（贈与等）

を検討する価値がありそうです。

ただ、

「売ってしまったら、

　住むところが・・・」

とご心配されるケースも。

その点、ご安心ください。

不動産売却

仲介手数料無料の直買の場合、

売却後もそのまま、

居住していただけます。

ただし、形式的には「売却」

ですので、

売却後は、賃貸物件として、

家賃をお支払いいただいた上での

ご入居となります。

引っ越しの手間が省けるだけでなく、

一人でクラス親御さんの、

安否確認も行います。

安否確認の方法について、

詳細はお問い合わせください。

老人ホームほどでも・・・

でも、不動産は早めに処分しておきたい・・・

不動産絡みで相続で揉めるのは嫌だ・・・

など、

どれか一つでも当てはまれば、

仲介手数料無料の売却賃貸

をご検討ください。

なんだか、

「自分たちの住んでいた（住んでいる）家に、

　家賃を払うのはなんか変」

というお気持ちも

あるかもしれません。

急速にすすむ、

人口減少社会の中の、

新しい不動産売却の方法、

負動産・腐動産対策、

争続対策としてご活用ください。

投稿 仲介手数料無料で売った後も、親が住んでいられるから安心 は 和歌山市、海南市、岩出市｜注文住宅｜設計事務所｜イズマイホーム に最初に表示されました。

「毎月の家の管理のために、
留守になった家に行っていた。
それが仲介手数料無料で売れたから、
家族との時間が取れて助かりました」

など、

お声を頂いています。

あるいは、

「誰も住んでいないのに、
屋根直したり、
お金だけかかって仕方ない」

と

悩まれていた方からも、

感謝していただくことがあります。

そんなメリットのある、

不動産仲介手数料無料の

直買（じきがい）ですが、

もちろん、デメリットもあります。

不動産仲介手数料無料のデメリット

それは、

「価格が安い」

この一言につきます。

高価買取はしません。

というか、

この市況の中、

「できません」

あくまでも、

「適正価格で」

となります。

ただし、

それでも前述の通り、

「いつ売れるかわからない」

「見通しのないまま管理し続けるのは・・・」

ということで、

直買（じきがい）を、

ご要望される方も

いらっしゃいます。

和歌山県や地方で言えることは、

建物が傷んでしまったり、

壊してしまったら、

余計に売りにくくなる

傾向があります。

再建築不可でなくとも、

建築コスト、リスクが発生します。

家の管理に時間をかけられない、

時間をかけたくない、

という方は、

まずは不動産仲介手数料無料

での売却もご検討されてみては

いかがでしょうか。

ご相談は、

LINEやお電話で

関連：仲介手数料無料で家を売る流れ｜和歌山市

投稿 「仲介手数料無料で家が売れたから助かりました」 は 和歌山市、海南市、岩出市｜注文住宅｜設計事務所｜イズマイホーム に最初に表示されました。

人気シリーズである、

ハザードマップから考える

不動産（家・土地）事情です。

いよいよ、和歌山市六十谷です。

お隣の直川や、園部も、

地図に載っていますが、

改めて機会を設けます。

さて、六十谷で、

ハザードマップにかからない地域は

あるのでしょうか？

順番に見ていきましょう。

まずはじめに気になるのが、

「津波」です。

南海トラフなど、

いつ来てもおかしくないとされています。

上の図は、

津波浸水想定区域図です。

ご覧の通り、

六十谷までくると、

津波による浸水はほぼ

想定されておりません。

海からの恐怖を確認したところで、

今度は山側です。

上の図は、土砂災害系の

ハザードマップです。

六十谷西ニュータウン、

六十谷東ニュータウン

サンシャイン紀の川台

といった、

ニュータウン系の一部に、

想定されている区域があります。

一方、平野部では、

当然、土砂災害の危険性はありません。

ただし、

土砂災害が起こるのは、

地震もしくは、

大雨のときです。

大雨と言えば、

洪水もここ最近、

よく聞く言葉になりました。

がけ崩れや、

土石流など。

和歌山市ですから、

紀の川の三角州によって形成された平地。

やはり洪水のリスクは避けられません。

粉河加太線の南側は、

ほとんど浸水想定区域となっています。

わかりにくいので、

もうしこし画像を広角させてみます。

和歌山市内でも、

２～３番目に深刻な

想定区域とも言えます。

大雨の際あるいは、

警報が発令されたときは、

十分に注意する必要がありそうです。

これまでの、ハザードマップを重ねると、

下図のようになります。

というわけで、

粉河加太線より北側かつ、

山に近づきすぎないエリアが、

ハザードマップにかからないエリア

となります。

ただし、内水ハザードマップも

お忘れなく！

液状化ハザードマップ＠六十谷

和歌山市内では、

あまり気にされる方がすくない

液状化ハザードマップです。

こちらは、

以下に個別に図示します。

ほとんどが、

液状化の危険性があります。

範囲に入っていないからと行っても、

液状化区域内に、

水道管、ガス管がありますので、

そうしたライフラインの確保が

課題となります。

またご自宅のみならず、

避難所がどこにあるのか？

また、避難所が

ハザードマップにかかっていないか？

など確認しておきましょう。

そして、

忘れてはならないのが、

非難用品の準備や話し合いです。

ハザードマップにかからないエリアよりも、

対策、予防を。

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弊社 is myホームは ZERO-CUBE WARE HOUSE。

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投稿 和歌山市六十谷のハザードマップと住宅を考える は 和歌山市、海南市、岩出市｜注文住宅｜設計事務所｜イズマイホーム に最初に表示されました。

ゼロキューブを始めとした、

四角い家には

基本的にベランダ（バルコニー）

がありません。

また、規格住宅は間取り変更ができない

と、勘違いされてる方が大勢いらっしゃいます。

じつは、自由に間取り変更は出来るのです！

そんな自由設計なみの、

間取り変更にて、

これまで数々のお悩みを

解決してきました。

もちろん、美しい、

あるいは可愛らしい四角いフォルムを

保ちながら。

今回のお悩みは、

「広い洗濯干し場を確保したい」

ということです。

以前、ベランダ（屋根のあるバルコニー）

のあるキューブハウスが完成したことを、

ご紹介しました。

参考：和歌山市湊の分譲地の、
間取り変更ZERO-CUBE+α 完成、
無事お引渡し！

このときのように、

ベランダを設ける、

あるいは、

浴室乾燥暖房機を

設置するな。

もしくは、

リビングや、主寝室の

天井や窓枠、壁などに、

物干し金具を設置する。

などの、

洗濯干しの解決策はありました。

しかし、今回の

物干しスペースは、

これまでと一味違います。

キューブハウス完成見学会＠和歌山県岩出市

キューブハウスのデメリットでもあった、

物干しスペースを克服した

お家の完成見学会を行います。

直前のご案内になって

大変申し訳ありません。

2019年12月21日（土）、22日（日）

の二日間に渡って行います。

予約制（事前予約優先）となっております。

詳細のお問い合わせ

あるいはご予約は、

以下のお問い合わせフォーム

もしくは、LINEにてお願いします。

お問い合わせフォーム

投稿 四角い家のデメリット｜洗濯干し（物干し）編 は 和歌山市、海南市、岩出市｜注文住宅｜設計事務所｜イズマイホーム に最初に表示されました。