容積率とは？
不動産売却時にも気にしたいポイントの一つに、
売却を検討している不動産の、
各種法律による制限です。
その中でも今日は「容積率」について
お話したいと思います。
容積率の前に、
まず、容積とは
「立体によって占められる空間の大きさ。体積。」
（大辞泉）
この立体がつまり、
建築物（住宅等）になります。
ですから、
容積率とは、
敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合のこと
（建築基準法第52条）
指定容積率と基準容積率がある。
道路等の公共施設の能力に対応した
機能の維持と増進を図る狙いがある。
（wikipedia）
ということになります。
なんだか、分かったような、分からないような。。。
「容積」というと、
最初に説明したとおり、
体積になってしまうので、
余計に分かりにくいですね。
簡単に言うと、
「土地の何倍の床面積にしていいですよ」
ということです。
なので、指定容積率が１００％で、
土地面積が１００％であれば、
100 × 1倍（100%) = 100
で、延床100平米の
建物を立てていいですよ。
ということになります。
本日は、基準容積率とか、
容積率の緩和については省きます。
不動産売却になぜ容積率？
容積率から少し離れますが、
和歌山市にはいま、
以下、６つの風致（ふうち）地区が指定されています。
１．和歌山城講演・岡山風致地区
２．日前宮風致地区
３．御坊山風致地区
４．和歌浦風致地区
５．新和歌浦雑賀崎風致地区
６．高松風致地区
この風致地区とは、
都市の風致を維持するために、
優れた景勝地、樹林地、水辺地などの
自然環境やこれら自然環境と調和した
良好な住環境が形成されている
地区の維持を目的に、
都市計画法により定められた地区です。
（和歌山県）
というわけで、
風致の維持・保全を図るため
建築行為が制限されております。
風致地区だから建築できないのではなく、
指定されていないところに比べ、
規制が強化されているのです。
ですから先程の容積率が、
指定容積率200％とされていても、
実際には、容積率200％の
建築ができないことがあるのです。
実際、不動産相続と売却の
お手伝いをさせていただいたお客さん事例ですが、
以前、ご自宅を建て替えたそうです。
このとき、古い建物の解体前に、
プラン（間取り）を確定していたそうです。
そして建物を壊してから、
担当の建築士さんから、
「容積率が制限されてました・・・」
ということで、
想定していたよりも、
小さい建物になってしまったそうです。
こんなことなら、
壊さなければよかったと・・・。
同じことが、
不動産売却時にも言えますね。
解体したら容積率の都合で、
土地購入者の需要が極端に少なくなってしまい、
購入希望者が見つからない・・・。
そうならないためにも、
中古戸建をリフォームして、
売却できないか、
など検討する必要がありますね。
参考：
ご相談お気軽にお問い合わせください。
田辺領平 LINEで相談できます
観光地域経済研究員
賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士
和歌山県を中心に活動。
加太、雑賀崎、田野など海の見える物件や、
山の物件などの積極的活用方法研究が得意。
自分で出来るDIYの研究と指導も行っている。
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