４．空間の演出は大丈夫？
５．物件ナルシストになってない？
６．広告されてない？
７．機動力が確保されてない？
和歌山市の空家問題も、
深刻さを増しています。
不動産売却は、
完全に買い手市場と言っても
過言ではありません。
和歌山県の住宅総数と、
空き家数を見てみましょう。
2003年
住宅総数：459,000
空き家数：80,400
2008年
住宅総数：467,900（+8,900）
空き家数：83,700（+3,300）
2013年
住宅数：475,900（+8,000）
空き家数：86,000（+2,300）
と順調に、
空家が増えています。
それもそのはず、
田畑を宅地化して、
新築の建売、
あるいは注文住宅を買う
というのが文化として根強いので、
中古住宅の流通が、
都心部以上に進みにくいのです。
というわけで、
不動産の売却あるいは、
賃貸を考えたときに、
はじめから正しい戦略を
実行していく必要があります。
もちろん、すでに売却活動中でも、
遅くはありません。
では、以下、
「不動産が売却できない７つの理由」
を確認していきましょう。
１．販売手法が間違っている？
まだ９割以上の方は、
不動産売却時には、
不動産屋に相談行きます。
その際にいくつかの選択肢を
提示されることになります。
ここでは、不動産屋による
「買い取り」は考えないものとします。
その選択肢とは、
媒介契約の種類です。
そもそも、媒介とは、
仲介とも言います。
購入希望者と売却希望者を
取り持つ、仲介するのが、
おもな不動産仲介のお仕事です。
最近は、エージェントとか、
プランナーなど横文字（カタカナ）
で呼ぶ業者も増えています。
媒介契約の種類については、
こちらをご覧ください。
それぞれ、メリットとデメリットあります。
この後の項目も参考に、
どのタイプにするか
検討するといいでしょう。
私達は一般的に、
「一般媒介」をご提案していますが、
お客様や物件によっては、
専任あるいは、専属専任を
ご提案させていただくこともあります。
多くの不動産屋さんは、
「専任」を希望します。
その理由と、メリットデメリットを、
よく聞くようにしてください。
２．価格設定が間違っている？
冒頭申し上げたとおり、
住宅の数、空家の数が伸びてます。
一方、人口減少しています。
そうです、
完全に買い手市場。
物件に魅力がなければ、
安くても売れない状況です。
むかしは、
「売れない不動産はない」
なんて言われましたが、
いまは、
「お金を払ってでも引き取って欲しい」
というケースもあります。
なぜなら、
解体して更地にしても、
固定資産税の支払いがありますので、
所有してるだけでマイナスなのです。
住宅用地の特例もなくなりますし。。。
また
不動産＝資産
という構図も崩れつつあります。
ロバート・キヨサキさんの著書が流行り、
「車＝資産 ではない」
というのはだいぶ認識されました。
いまは、「シェアビジネス」の普及により、
不動産＝資産 という構図が崩れつつあります。
普通の賃貸不動産を含め、
シェアビジネスが成り立つ立地であれば、
不動産＝資産
それ以外であれば、
負債あるいは、隠れ債務
と思っていても間違いない時代です。
これらを踏まえ、
正しいと思われる価格を
検討しましょう。
３．客層（ターゲット）設定してる？
価格設定にも関連しますが、
どのような方に不動産を買ってもらうか、
ということも意識する必要があります。
大まかにいうと、
不動産投資用と居住用の違いとなります。
ただし居住用でも、
お住いになる年齢層や、
利用の仕方（別荘？本拠地？）
など検討、空想します。
投資用でも原則は変わりません。
そしてその方々が、
どのように資金繰りするのか？
などもお忘れなく。
キーワードになってくるのは、
再建築、私道（持ち分）、
既存不適格建築物、耐震基準、賃借需要
というワードです。
マーケティングでいえば、
ペルソナ設定ということですね。
私達にご相談いただければ、
最適なペルソナをご提案いたします。
長くなりましたので、
続きはまた次回にします。
ご相談お気軽にお問い合わせください。
田辺領平 LINEで相談できます
観光地域経済研究員
賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士
和歌山県を中心に活動。
加太、雑賀崎、田野など海の見える物件や、
山の物件などの積極的活用方法研究が得意。
自分で出来るDIYの研究と指導も行っている。
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