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不動産が売却できない7つの理由(後編)

1.販売手法が間違っている?

2.価格設定が間違っている?

3.客層(ターゲット)設定してる?

前編は、「コチラ」から

 

4.空間の演出は大丈夫?

5.物件ナルシストになってない?

6.広告されてない?

7.機動力が確保されてない?

4.空間の演出は大丈夫?

前回に引き続き、

不動産の早期売却を目指し、

売れない理由を探っていきます。

 

賃貸物件で、新しい入居者さんを募集するとき、

手慣れた大家さんが多いので、

 

キレイに片付けたり、

よく演出をされています。

 

図面はもちろん、

メジャー(スケール)を置いたり。

 

過去には、商品券を置いてる大家さんも

いらっしゃいました・・・(笑)

 

 

一方、売却となると、

気を使われる方が少ないのが現状です。

 

やはり相続した物件であり、

なおかつ、手放す物なので、

 

愛着もなければ、

費用もかけたくない、

というのが理由だと思います。

 

 

でも、実際は

「不動産」という商品を「売る」

という意味では、

 

商売なので、

キレイに片付けて演出するべきなのです。

 

不動産屋が売るというのは、

買い取った物件以外は、

「仲介」が基本です。

 

 

私達は、現所有者さんである

売主(商売人)のサポートをします。

 

ですから、草刈りはもちろん、

残置物のお片付け、

 

一緒にお手伝いさせていただきます!

でも、一人でやるとなると・・・

 

 

というわけで、

商品である不動産のお化粧、

あるいは、

空間の演出について、

 

お気軽にお問い合わせください。

 

5.物件ナルシストになってない?

前項「4.空間の演出は大丈夫?」

と矛盾してしまうかもしれません。

 

まったく手入れしないのとは逆に、

愛着を持ちすぎて、

手入れに力を入れすぎたパターンです。

 

もちろん、メンテナンスや

清掃のし過ぎはありません。

 

ただ問題となるのが、

その清掃・メンテナンスなどの対価を、

売却金額に求めることです。

 

確かに、メンテナンス状況や、

清掃されているかは、

価格に反映されるべきです。

 

ただし、周辺相場というものがありますし、

そもそも、需要があるのかないのか、

ということもあります。

 

 

周辺の不動産の価格と、

ご自分の不動産を見比べて、

 

高いのか、安いのか。

またそれらの理由は?

 

より築年数や、面積はいじれませんが、

その他、なにかできる対策はないのか、

 

視野を広げて、

検討する必要があります。

 

6.広告されてない?

不動産屋さんと、

売却の媒介契約をしました。

 

さて、これで安心か。

いや、違います。

 

「1.販売手法が間違っている?」

と関連してきますが、

 

どのような販売形態を選択したか?

によって変わってきます。

 

専属専任、あるいは専任にて、

媒介契約をしたら、

期間内にREINSに登録しなければなりません。

レインズ(REINS)とは?

 

レイズに公開されたら、

定期的に、公開状況が維持されているか、

確認しましょう。

 

更新作業を怠って、

公開期限が過ぎていたり、

 

あるいは意図的に非公開にされ、

囲い込まれていないか、

確認が必要です。

 

 

一方、一般媒介契約であれば、

REINSに登録義務はありません。

 

打ち合わせの際に、

どのような方法で売却していくのか、

確認した(確認する)と思いますので、

 

それにしたがって、

確認しましょう。

 

このときの紳士協定は忘れがちです。

お互いがメモするなりして、

忘れないようにして確認に努めましょう。

 

 

7.機動力が確保されてない?

いよいよ、最後の項目です。

それは、「内見の準備」です。

 

具体的に言うと、

「かぎ」の保管です。

 

購入希望者に内見していただく際に、

「所有者さんの立ち会いが必要」

 

となると、

居住中の物件並みに、

内見のスピード感が劣ります。

 

もう、売ると決めたら、

貴重品は残さず、

 

「4.空間の演出は大丈夫?」

の項目を意識して、

 

商品をよく見せる努力を心がけましょう。

 

なかには、居住中であっても、

鍵をお預けになられる方もいらっしゃいます。

 

「仕事などで留守のときでも、

 事前に連絡頂ければ、

 案内してください」

 

ということで。

 

この際、マンションであれば、

貴重品の紛失など事件が起きても、

 

「入室してない」証拠が作れるのでいいのですが、

戸建の場合、居住中の鍵預かりは・・・。

 

 

空室物件のカギの扱いに

話を戻しますと、

 

カギの保管場所、方法も、

媒介契約によって左右されるべきです。

 

専属専任、専任で売却するということは、

一般公開するということですので、

 

他の不動産やさんも

購入希望者の仲介をするということ。

 

その購入希望者の仲介担当が、

内見を希望したときにすぐに内見できる環境、

これをいかに作っておくか。

 

一般的にはキーボックスを現地に設置します。

暗証番号を教えて、入室していただくことになります。

 

この形式を取る際は、

定期的に暗証番号を変更して、

 

案内(内見)のあとは、

戸締まりの確認と、カギが紛失してないか確認、

というのが必要になります。

 

 

最近、大手不動産仲介に多いのが、

事務所でのカギの管理です。

 

これは当然、安全です。

紛失のリスクや、いたずら予防の面で。

 

ただし、購入希望者の仲介会社は、

その事務所にカギを借りに行かなければならないので、

案内に手間がかかるのが現状です。

 

それぞれに、

メリット・デメリットがあります。

 

なにはともあれ、

 

希望の金額で、希望の期間で、

できるのが一番です。

 

「こうすべきだ!」

というのはないので、

 

総合的に判断して、

最適な計画作りをさせていただきます。

 

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ご相談お気軽にお問い合わせください。

田辺領平 LINEで相談できます
観光地域経済研究員
賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士

和歌山県を中心に活動。
加太、雑賀崎、田野など海の見える物件や、
山の物件などの積極的活用方法研究が得意。
自分で出来るDIYの研究と指導も行っている。

 

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